新城控股披露其财务背景:业绩稳步增长可卖出5800亿英镑

新城控股(601155)在下半年刚刚公布了五岳广场的半年度业绩。上海)可以提供这家前10大住宅公司的最新财务资源,以及新城控股在迎接这不稳定的一年的挑战方面的信心。

今年年初,新城控股确立了稳中求进、大规模追求高质量发展的总基调。基于去年销售额激增至2200亿元,新城控股将2019年的销售目标定为2700亿元。

最新半年度报告显示,新城控股上半年销售额和销售面积同比大幅增长:合同销售额达到1224亿元,销售面积达到1050万平方米,同比分别增长28.44%和35.5%,继续位居住宅企业第八位。

然而,去年7月,新城控股的销售业绩保持稳定,合同销售额达到245.33亿元,销售面积达到222.8万平方米,同比分别增长33.68%和50.56%。

月销售量不仅高于今年上半年的平均月销售量,而且7月份的同比增幅继续保持前10名住宅企业的领先水平。

去年7月,总销售额达到1469亿英镑,同比增长29.29%。累计销售面积约1270.4万平方米,同比增长37.90%。

新城控股在7月份宣布,到6月底可以卖出5800亿元,下半年可以卖出2200亿元。根据目前的销售进度和销售额,毫无疑问,全年2700亿元的销售目标将会实现。

新城控股的《中国日报》今年显示,该公司上半年实现收入170.6亿元,净利润25.9亿元,分别增长8.3%和2.13%。

相对而言,增长率不高,主要是由于上半年结转收入较低,大量的结算资源集中在下半年。

据《中国日报》报道,今年上半年,新城控股完成并交付了34个子项目,总面积404万平方米。

下半年计划竣工项目高达90个,预计竣工建面1469万平方新城控股披露其财务背景:业绩稳步增长可卖出5800亿英镑米。下半年计划完成的项目多达90个,预计竣工面积1469万平方米。

根据这一计算,计划全年竣工交付1800多万平方米,约为去年的两倍。

新城控股上半年在建(含合作)项目339个,总建筑面积8850万平方米。今年下半年,规划新增建设项目87个,建筑面积1622万平方米。

如此庞大的项目储备可以支撑新城控股未来两三年的销售规模和业绩增长。

此外,新城控股期末已售出未结转面积2995.51万平方米,合同负债1723.33亿英镑(已售出未结转金额),这也将为公司未来两三年的收入和利润释放提供保障。

需要特别指出的是,新城控股上半年的利润增速低于收入增速,主要是由于上半年销售加速。相应的销售费用和管理费用刚性支出高于去年同期,销售费用从去年同期的6亿增加到9.5亿,管理费用从去年同期的10.7亿增加到12亿,利润增幅小于收入增幅。

然而,从毛利率和净利率来看,今年上半年新城控股的毛利率达到37.5%,净利率达到17%,两者都明显领先同行。这也表明新城控股由于其商业模式带来的土地成本优势,可以转化为更高的利润率水平。

根据半年度报告,截至6月底,新城控股拥有1.34亿平方米的土地储备,比去年年底增加了2400万平方米,分布在全国103个大中城市。

根据目前的计划,这些高质量的土壤储藏可以满足未来2-3年的开发和运营需要。

数据显示,今年上半年,新城控股积极增加在北京、天津、Xi、重庆、武汉等中西部省会城市一、二级重点城市的头寸,累计新增土壤储量80个,总建筑面积2460万平方米。

这些土地投资的总股本约为550亿元人民币。扣除新城控股7月份宣布的高达150亿元的出让项目(基本上是上半年新收购的住宅用地,实际上已出让68亿元),上半年土地投资约为400亿元,同比增长15%以上。

此外,新城控股上半年平均底价不到3000元/平方米,约为同期平均销售价格的25%,因为新增土地依赖招标、拍卖、收购和兼并等多种方式。

降低土地成本也能有效保护新城空的利润。

今年上半年租金收入翻了一番。虽然新城控股的主要房地产业务收入增长率不明显,但其五岳广场的租金和管理费收入保持了较高的增长率。

据《中国日报》报道,新城控股今年上半年租金和管理费收入为17.41亿元,同比翻了一番,物业入住率高达98.49%。

这主要是因为五岳广场发展迅速。今年上半年五岳广场2号开业后,五岳广场开业数量从去年同期的26家增加到44家。

根据新城规划,20个新五岳广场将于今年下半年开业。

目前,新城控股正在建设和开业的五岳广场共有119个。

与住宅房地产相比,商业地产租赁和管理的毛利率更高。

据《中国日报》报道,今年上半年新城房地产开发销售业务毛利率为33.76%,而物业租赁管理业务毛利率高达69%。

这种高利润率业务在新城控股的总收入中所占的比例越来越大。

今年上半年,租金和房地产成本约占总收入的10%,而去年同期为5.4%。

这也表明,在新城的“住宅+商业”两轮驱动战略下,整体运营战略正在向高质量阶段转变。

报告显示,新城控股的资产负债率从去年年底的84.57%上升至86.7%。

然而,房地产公司通常会在年底将负债率控制在较低水平。与去年同期相比,资产负债率下降了1.61个百分点。

就流动性而言,截至6月底,新城控股拥有现金456亿元,同比增长83.8%。生息负债总计889亿英镑(短期债务261亿英镑,长期债务628亿英镑),现金/短期债务比率为1.75倍。该指标水平优于同行,短期债务是安全的。

《中国日报》还显示,今年上半年,新城控股在收紧住房企业整体融资规模的背景下,成功融资,发行了21亿元企业债券、6亿美元高级美元债券、15.58亿元ABN债券、10亿元中期票据和6亿元超短期融资债券。

此外,新城控股的银行授信总额达到1106亿元,使用361亿元。

从融资成本来看,新城控股金融机构贷款和债券的平均融资成本为6.48%,与去年底基本持平,在民营住宅企业中处于较好水平。

总体而言,新城控股在危机后迅速更换董事长,安抚市场,并积极调整和出售一些新收购的土地项目,以降低债务水平和提取现金。这逐渐恢复了人们对资本市场的信心,股价现已从7月份的低点回升。

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